Ces derniers mois, beaucoup de propriétaires et d’investisseurs nous posent la même question : « Qu’est-ce qui change concrètement avec la nouvelle fiscalité immobilière ? » Bonne nouvelle : on vous explique l’essentiel, sans jargon inutile.
Pourquoi cette réforme ?
L’État fédéral a décidé de revoir en profondeur la fiscalité immobilière.
La raison est simple : resserrer les recettes publiques et simplifier un système devenu très complexe au fil des années.
Dans ce cadre, une décision a un impact direct sur les investisseurs privés :
👉 les intérêts d’emprunt ne sont plus déductibles pour les biens qui ne sont pas votre habitation propre.
Avant / après : le changement clé à retenir
✅ Avant
Si vous aviez contracté un crédit pour un bien mis en location (appartement, maison, immeuble…), les intérêts du prêt venaient diminuer vos revenus imposables.
Dans certains cas, cela permettait même de ne payer aucun impôt sur le revenu immobilier.
❌ À partir de la réforme
Les intérêts existent toujours…
👉 mais fiscalement, ils ne comptent plus.
Que votre crédit soit ancien ou récent, la règle est la même.
Il n’y a ni exception, ni période de transition.
Concrètement, qu’est-ce que ça change pour vous ?
🏠 Vous louez à des particuliers (usage privé)
Même si votre bien vous coûte plus en intérêts que ce qu’il rapporte sur le papier,
l’impôt sera calculé sans tenir compte de cette charge financière.
➡️ Le revenu cadastral (indexé et majoré) devient la base imposable, quoi qu’il arrive.
🏢 Vous louez à une société
Dans ce cas, l’impact est souvent encore plus visible.
Avant, les intérêts du crédit permettaient d’alléger fortement la base imposable.
Désormais, le revenu imposable augmente mécaniquement, même si votre trésorerie, elle, ne change pas.
« Est-ce que passer en société est la solution ? »
C’est une question légitime… mais la réponse est rarement évidente.
Transférer un bien immobilier vers une société implique presque toujours :
- des droits d’enregistrement élevés (12 % ou 12,5 %) ;
- un coût immédiat important.
👉 Dans beaucoup de situations, le jeu n’en vaut pas la chandelle.
👉 Dans certains cas bien précis, cela peut toutefois se justifier.
La réforme ne s’arrête pas là
Dans la même logique de simplification, plusieurs anciens avantages fiscaux liés aux biens autres que l’habitation propre disparaissent également :
- bonus logement fédéral ;
- réductions pour intérêts complémentaires ;
- anciens régimes d’épargne-logement ;
- avantages liés aux prêts verts ou aux économies d’énergie.
L’idée est claire : moins d’exceptions, plus de cohérence, mais aussi… une fiscalité plus lourde pour certains investisseurs.
Ce qu’il faut retenir
✔️ Les intérêts de crédit ne sont plus déductibles pour les biens autres que l’habitation propre
✔️ La règle s’applique sans distinction entre anciens et nouveaux emprunts
✔️ Le revenu imposable augmente, même si la charge financière reste la même
✔️ Passer en société n’est pas une solution automatique
✔️ Une analyse personnalisée devient indispensable
Votre équipe comptable
